Immobilienbewertung und Marktwertanalyse

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Immobiliengutachten nach dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren

Das Ertragswertverfahren

Den Verkaufspreis einer Immobilie festlegen zu können, erfordert solide Kenntnisse des Marktes und der erzielbaren Preise für die Verkaufsobjekte. Mit einem Immobiliengutachten zum Verkaufsobjekt lässt sich sicherer an die Kaufpreisfindung herangehen und besser der Marktwert für die Immobilie festlegen. Neben dem Gutachten kann zusätzlich eine Immobilienbewertung durch einen Makler vorgenommen werden, der seine Kenntnis des Marktes in die Festlegung des Angebotspreises einfließen lassen kann. Um den Verkehrswert eines Objektes zu ermitteln, erfolgt die Immobilienbewertung in Deutschland nach verschiedenen Immobilienbewertungsmethoden. Eigentümer, die eine möglichst hohe Kapitalrendite ihrer vermieteten Immobilien erzielen möchten, lassen ihre Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Hotels, Ferienimmobilien und Gewerbeobjekte nach dem Ertragswertverfahren begutachten. Hierbei wird der Wert der Gebäude separat vom Bodenwert auf Grundlage des Ertrages der Objekte ermittelt, das heißt, dass bei der Immobilienbewertung die Nettokaltmiete des Objektes bewertet wird. Damit werden bei dieser Wertermittlung der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und der Ertragswert des Gebäudes zum Ertragswert der Immobilie, der somit den Verkehrswert der Immobilie abbildet. Beim Ertragswertverfahren tragen die ImmoWertV und die Ertragswertrichtlinie Rechnung. Bei diesem Verfahren wird eine nachhaltig erzielbare Miete ermittelt, von der die nicht umlegbaren Nebenkosten und Aufwendungen abgezogen werden. Daraus wird der Reinertrag vor der Bodenwertverzinsung ermittelt und mit dem Liegenschaftszins verzinst, den der Gutachter vom Gutachterausschuss beziehen kann. Weiterhin ermittelt der Gutachter den Wert der Bauwerke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins wird der Wertfaktor kalkuliert, der multipliziert mit dem Wertfaktor den Reinertrag des Bauwerkes ergibt. Zu berücksichtigen sind noch offene Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen. Aus der nun ermittelten Summe der Werte von Grund, Boden und Gebäude erhält der Gutachter nunmehr den Ertragswert der bebauten Immobilie.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ebenfalls ein sehr komplexes Wertermittlungsverfahren, das Gutachter anwenden, um den Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln, für die es keine Vergleichspreise aus realisierten Immobilienverkäufen im Marktsegment gibt und sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Es wird daher oft bei der Bewertung von Einfamilienhäusern oder selbst genutzten Eigentumswohnungen angewandt. Im Rahmen des Sachwertverfahrens werden auch Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt, die von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden. Um den Sachwert zu ermitteln, sind verschiedene Faktoren durch den Gutachter zu betrachten. Er hat beispielsweise eine Immobilienbewertung für den Bodenwert vorzunehmen. Außerdem hat er den Bodenwert unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße zu ermittelt. Andererseits fließen zahlreiche Kennziffern wie Baujahr der Bauwerke, Daten zum umbauten Raum, eine genaue Beschreibung des Objektes und der bauliche Zustand sowie eventuell notwendige Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen in die Begutachtung ein. Im Ergebnis der Immobilienbewertung ist der Verkehrswert gleich der Bodenwert plus Gebäudewert multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor.

Den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln

Für die Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie können verschiedene Methoden eingesetzt werden. So bietet sich für eine erste Verkaufspreisermittlung die Immobilienbewertung durch einen Makler an. Dieser sollte in seinem Marktsegment über gute Kenntnisse und Erfahrungen verfügen und Ihnen am Beispiel von Verkäufen eine erste Übersicht über den Marktwert der Immobilie geben können. Erfahrene Immobilienmakler nutzen für die Immobilienbewertung eine Checkliste, die neben den Adressdaten der Immobilie, Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Ausstattung, Nebengelasse, Bauzustand und viele andere Kennziffern enthält. Zahlreiche Maklerunternehmen bieten die Immobilienbewertung online und auch ein Immobiliengutachten kostenlos an. Aus den dort eingestellten Daten wird oft ein Marktwertbericht Ihrer Immobilie generiert, der unter Einsatz ergänzender Angaben, Karten und Fotos gleich in ein Exposé des Objektes einfließen kann. Für eine exaktere Bewertung empfehlen Immobilienmakler oftmals die Erstellung einer Schätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie, die nach einer Besichtigung vor und im Objekt vorgenommen wird. Damit erhalten Sie gewissermaßen ein Immobiliengutachten kostenlos für den eigenen Gebrauch. Diese Immobilienbewertung ist ein Richtwert, um auf dem Markt Ihr Objekt vergleichen zu können. Die Beauftragung eines Gutachters sollte in jedem Fall genau überlegt werden, da beim Verkauf von einfach zu bewertenden Objekten oftmals die Einschätzungen eines Sachverständigen aus der Immobilienbranche ausreichend sind. Eine Immobilienbewertung online erstellt, gibt einen guten ersten Überblick zur Festlegung des Angebotspreises, kann jedoch kein Verkehrswertgutachten ersetzen. Dieses wird immer dann gebraucht, wenn Auseinandersetzungen mit Dritten oder Behörden und Gerichten zu erwarten sind. Nur die von Gutachtern verwendeten Immobilienbewertungsmethoden stellen sicher, dass Ihre Immobilie sachgerecht, objektiv und individuell bewertet wird.

Wann werden Gutachten für die Immobilienbewertung in Deutschland benötigt?

Die von einem Gutachter vorgenommene Immobilienbewertung ist nicht kostenlos und wird immer dann benötigt, wenn es um Erb- oder Ehestreitigkeiten, Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt oder Gerichtsverfahren geht. Gerade in Erbschaftsfällen, die sehr heikel verlaufen können, sollte ein Gutachten vorliegen. Die Änderungen im Erbschaftsrecht haben zur Folge, dass Immobilien höher bewertet werden können und somit Steuern bei der Vererbung anfallen. Um Erben oder Erbgemeinschaften davor zu bewahren, dass sie nicht zu viel zahlen, ist es wichtig, den Wert der Immobilien genau zu kennen. Dieses Risiko kann mit einem Gutachten eines öffentlich vereidigten und bestellten Gutachters minimiert werden. Um die Steuerlast zu verringern oder zu vermeiden, kann die Möglichkeit genutzt werden, Immobilien bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Auch bei Ehescheidungen ist die Immobilienbewertung zum Verkehrswert in den meisten Fällen unumgänglich. Sofern sich die Eigentümer einvernehmlich verständigen, ist ein Gutachten oder eine Immobilienbewertung durch einen Makler nicht erforderlich, die Immobilienbewertung mit einer Checkliste kann ausreichen. Sollten sich allerdings die Ehepartner nicht einigen können, kann ein unabhängiger Gutachter herangezogen werden, der zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten ein Wertgutachten erstellt. Gegenüber Finanzämtern trifft beispielsweise bei der Festlegung von Erbschafts- und Schenkungssteuern sowie der Grundsteuer den Eigentümer einer Immobilie die Nachweislast, wofür generell ein Gutachten eines Sachverständigen notwendig ist. Diese Gutachten müssen grundsätzlich die Wertermittlungsgrundsätze und Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beachten. Bei der für den Kauf einer Immobilie erforderlichen Finanzierung durch ein Kreditinstitut erwartet dieses zur Minimierung seiner Finanzierungsrisiken, gerade bei einer höheren Finanzierung, die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie durch ein Gutachten. Der Kreditnehmer sollte wissen, dass der Beleihungswert einer Immobilie regelmäßig unter deren Verkehrswert liegt. In dieses Gutachten, welches die Kreditinstitute zumeist selbst auf Kosten des Kreditnehmers beauftragen, dürfen keine spekulativen Prognosen und nur gesicherte Eigenschaften, die eventuelle Vermietbarkeit, Verkaufsmöglichkeiten und vorhandene Marktrisiken einfließen.

Zusammenfassend, auf einen Blick

Immobilienbewertungsmethoden

  • Ertragswertgutachten zumeist bei Renditeobjekten
  • Sachwertgutachten bei selbst genutzten Immobilien
  • Beauftragung Gutachter in Erbschaftsfällen, bei Ehestreitigkeiten, in Steuerangelegenheiten
  • kostenlose Immobiliengutachten und Immobiliengutachten online durch Makler erstellt
  • Nettokaltmiete bei Ertragswertverfahren
  • Bodenwert im Sachwertverfahren

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