Die Maklerprovision

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Lesen Sie hier:

Fälligkeit der Maklerprovision

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Wann wird die Zahlung einer Maklerprovision für Sie fällig?

Mehrwertsteuer auf die Provision

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Wie viel Mehrwertsteuer fällt auf eine Maklerprovision an?

Maklerprovision steuerlich absetzen

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Wann kann die Provision steuerlich abgesetzt werden?

Zusammenfassung, auf einen Blick

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Zusammenfassend wichtige Informationen auf einen Blick.


Immobilien sind attraktive Anlageobjekte und auch das Geschäft mit dem Verkauf von Wohnungen ist lohnenswert. Dies ist ebenso ein Geschäft der Makler, die bei über der Hälfte der Immobilienverkäufe im Privatsektor beteiligt sind. Makler begleiten den Verkauf einer Immobilie und nehmen dem Verkäufer zahlreiche Aufgaben ab. Dafür wird jedoch die Maklerprovision fällig, die je nach individueller Vereinbarung unterschiedlich ausfallen kann.

Was ist eine Maklerprovision?

Ein Immobilienmakler unterstützt Sie dabei, den Verkauf Ihrer Hauses zu organisieren. Dies umfasst die Begutachtung der Immobilie, um den aktuellen Verkaufswert zu ermitteln und eine Analyse des Zustands des Gebäudes. Der Makler prüft alle vorliegenden Unterlagen und koordiniert Behördengänge im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf. Mit Ihnen entwickelt der Makler eine Verkaufsstrategie, bearbeitet Grundrisse und erstellt ein aussagekräftiges Exposés entsprechend der gesetzlichen Vorgaben. Häufig besitzen Makler eine Kundendatei, in der sich bereits Kaufinteressenten befinden. Sie bearbeiten zudem Anfragen von Interessenten, führen Besichtigungen und Kaufverhandlungen durch. Zudem bereiten Makler die Beurkundung des Kaufvertrags vor, überprüfen den Geldeingang beim Verkauf und übergeben die Immobilie an den Käufer. Diese Dienstleistungen können Ihnen beim Immobilienverkauf eine große Hilfe sein. Die Arbeit des Maklers wird mit einer Maklerprovision abgegolten. Die Maklerprovision oder Maklercourtage ist somit ein Erfolgshonorar für die Vermittlung zwischen Verkäufer und Käufer. Die Provision erhält der Makler bei Abschluss des Kaufvertrages.

Maklerprovision - BGB und andere gesetzliche Regelungen

Bei den Gesetzen zur Maklerprovision sind aktuell verschiedene Bestimmungen zu beachten. Die Maklerprovision ist im §652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Maklerprovision im BGB) festgeschrieben. Demnach besteht ein Anspruch auf Maklerprovision, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde und der Makler die vertragliche vereinbarte Leistung erbracht hat (z.B. Vermittlung einer Immobilie). Zudem muss die Maklerleistung durch den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages belegbar sein, wobei die Maklertätigkeit Ursache für den Vertragsabschluss war. Seit dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip. Dieses regelt, dass die Maklerprovision der Auftraggeber zahlen muss; also derjenige, der den Makler beauftragt hat. Beauftragen Sie als Immobilienbesitzer einen Immobilienmakler, sind Kosten, die hierdurch entstehen, von Ihnen zu zahlen. Beauftragt hingegen ein Mietinteressent einen Immobilienmakler, dann muss dieser die Maklergebühren zahlen. Das Bestellerprinzip gilt aber nur bei Vermietungen. Anders verhält es sich beim Verkauf von Immobilien oder in Bezug auf die Maklerprovision beim Grundstücksverkauf. Hier richtet sich die Zahlweise der Maklerprovision beim Immobilienverkauf nach dem jeweiligen Bundesland.

Wann der Makler eine Provision verlangen darf:

  §652 des BGBs (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt, wann dem Makler eine Provision zusteht:

  • Es wurde ein wirksamer schriftlicher oder mündlicher Maklervertrag geschlossen.
  • Der Makler ist für den Immobilienverkauf oder die Vermietung nachweislich tätig geworden
  • Der Immobilienverkauf oder die Vermietung wurden per Vertrag zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht.
  • Der Makler hat wesentlich zum erfolgreichen Abschluss beigetragen.
  • Der Vertrag ist wirksam.

Die Höhe der Maklerprovision in Deutschland

Meist wird die beim Immobilienverkauf zu zahlende Maklerprovision von Käufer sowie Verkäufer anteilig entrichtet. In manchen Regionen wird die gesamte Maklerprovision beim Immobilienverkauf vom Käufer übernommen, etwa in Berlin. Hierbei werden die Innenprovision (Provisionsanteil, den der Verkäufer bezahlt) und die Außenprovision (Anteil, welchen der Käufer übernimmt) unterschieden. Die Höhe der Außenprovision wird in den Immobilienanzeigen sowie im Exposé benannt und kann verhandelt werden. Üblicherweise beträgt die Höhe der Courtage 3 - 7 % des Verkaufspreises, in Hamburg sind es beispielsweise im Regelfall 6 %. Wird dort eine Wohnung für 100.000 Euro verkauft, dann würden bei einer üblichen Provision von 6% 6000 Euro an den Makler gezahlt. Dort, wo die Gebühren an den Makler üblicherweise vom Käufer gezahlt werden, werben Makler damit, dass ihre Dienstleistung für den Verkäufer kostenfrei ist. Dabei sollten Sie aber beachten, dass informierte Käufer die zu zahlende Maklergebühr bei ihren Überlegungen zum Kaufpreis berücksichtigen werden und versuchen zu verhandeln, um einen geringeren Preis zu bezahlen. Möglich ist auch eine Mischform, bei der die Maklerprovision auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird. Beim Immobilienverkauf gilt meist die ortsübliche Courtage.

Übersicht über die Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern:

Bundesland Außenprovision Innenprovision
Berlin 7,14 % 0 %
Brandenburg 7,14 % 0 %
Hamburg 6,25 % 0 %
Hessen 5,95 % 0 %
Baden-Württemberg 3,57 % 3,57 %

Bayern

3,57 % 3,57 %
Bremen 3,57 % 3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,57 % 3,57 %
Niedersachsen 3,57 % 3,57 %
Nordrhein-Westfalen 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 3,57 % 3,57 %
Saarland 3,57 % 3,57 %
Sachsen 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 3,57 % 3,57 %
Thüringen 3,57 % 3,57 %

(alle Angaben verstehen sich inklusive der Mehrwertsteuer von 19% und sind Durchschnittswerte)

Maklerprovision - Kosten reduzieren

Die Maklerprovision für Verkäufer ist frei verhandelbar. Die ortsübliche Höhe der Maklerprovision für Auftraggeber muss nicht akzeptiert werden. In einigen Fällen werden Provisionen gezahlt, die nur 5% des Kaufpreises betragen. Ob ein Makler sich auf die Preissenkungen einlässt, hängt aber vom Markt ab. Der Arbeitsaufwand spielt bei der Höhe der Maklerprovision hingegen keine Rolle. Nach einer erfolgreichen Vermittlung steht dem Makler die Maklerprovision in der Höhe zu, die vertraglich vereinbart wurde, auch wenn dieser dafür wenig Vermittlungsarbeit betreiben musste und schnell einen geeigneten Käufer gefunden hat. Ist die Immobilie zu einem guten Preis leicht veräußerbar, dann sind zumindest die Chancen auf eine gute Verhandlungsposition größer.

Wann die Maklerprovision zu zahlen ist

Kauf- oder Mietinteressenten versuchen manchmal beim Hausverkauf die Maklergebühren zu umgehen. Sie nehmen dann direkt mit dem Eigentümer oder Käufer Kontakt auf, um keine Maklerprovision beim Wohnungsverkauf entrichten zu müssen. Beachten Sie dabei aber, dass der Zahlungsanspruch an den Makler nicht mit dem Auslaufen des abgeschlossenen Vertrages erlischt. Hat der Interessent etwa über den Makler die Immobilie besichtigt und geht dann direkt auf den Grundstückseigentümer zu, so muss dennoch eine Provision an den Makler gezahlt werden. Hat der Makler die Immobilie vermittelt, so steht ihm auch sein Honorar zu. Der Makler kann in solch einem Fall anhand der Besichtigungsprotokolle nachweisen, dass er den Interessenten rechtlich wirksam vermittelt hat. So entsteht der Anspruch auf die Maklerprovision. Wann ist diese fällig? Die meisten Makler halten an den Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision beim Grundstücksverkauf mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages fällig ist. Meist wird bei der Fälligkeit ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach der Vertragsunterschrift gewährt. Möglich ist alternativ eine Sondervereinbarung, nach welcher der Käuferanteil an der Provision erst mit der Fälligkeit des Kaufpreises entrichtet werden muss bzw. wenn das Geld vom Käufer beim Veräußerer eingegangen ist.

Mehrwertsteuer und endgültige Courtage berechnen

Fällt beim Hausverkauf eine Maklercourtage an, dann ist diese meist exklusive der Mehrwertsteuer zu verstehen. Zur Maklerprovision kommen die 19% Mehrwertsteuer hinzu, die gesondert aufgelistet werden. Beträgt die eigentliche Maklergebühr 3% vom Kaufpreis der Immobilie, so sind es zusammen mit der Mehrwertsteuer 3,56%. Manche Makler machen ihre Maklercourtage direkt mit MwSt geltend. Diese Annoncen erkennen Sie an Zusätzen wie "5,8% inkl. MwSt.". So können Sie die Maklerprovision mit MwSt berechnen: Ein Kaufinteressent findet eine Anzeige, nach der ein Haus, welches mit dem Grundstück zusammen 300.000 Euro kostet, verkauft wird. Der Makler verlangt eine ortsübliche Maklerprovision für den Wohnungsverkauf von 5% netto. Dies sind 15.000 Euro. Zur Maklerprovision kommt noch die Mehrwertsteuer von 19% hinzu. 19% von 15.000 Euro entsprechen 2.850 Euro. Insgesamt fallen also 17.850 Euro an Provision an.

Wann die Provision von der Steuer absetzen?

Die Maklerprovision zählt nicht zu den Werbekosten und kann daher nicht direkt steuerlich geltend gemacht werden. Müssen Sie aber den Gewinn aus dem Hausverkauf versteuern, etwa wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten wurde, dann kann die Maklergebühr gewinnmindernd auf die Spekulationssteuer angerechnet werden. Das gilt analog für Notarkosten oder Gebühren bei der Grundbuchänderung. Der Veräußerungsgewinn beschreibt den Unterschied zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und dem Verkaufspreis. Dieser Veräußerungsgewinn ist dann steuerpflichtig, wenn die Immobilie Teil des Betriebsvermögens eines Unternehmens war, wenn das Gebäude vermietet wurde und nicht länger als 10 Jahre Eigentum des aktuellen Verkäufers war und die letzten zwei Jahre nicht vom Besitzer selbst genutzt wurde. Dann ist der Gewinn zu versteuern und die Maklergebühren können steuermindernd angerechnet werden. Haben Sie die Immobilie mehr als 10 Jahre besessen, dann muss der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden. In diesem Fall können Sie die Provisionen für Makler aber auch nicht absetzen. Der Käufer kann die Maklercourtage dann absetzen, wenn das Gebäude Teil des Firmeneigentums wird oder wenn die Immobilie gekauft wurde, um diese zu vermieten. In diesem Fall können alle mit dem Kauf verbundenen Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Alle wichtigen Infos auf einen Blick:

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  • Die Maklerprovision beim Hausverkauf wird immer dann fällig, wenn es einen gültigen Vertrag gibt und der Makler seine Unterstützung beim Verkauf belegen kann, etwa durch Besichtigungsprotokolle oder Mails mit Interessenten. Der Vertrag muss dabei noch nicht einmal schriftlich fixiert sein.
  • Die Maklerprovisions-Kosten richten sich nach ortsüblichen Sätzen. Dabei wird die Maklerprovision je nach Bundesland beim Grundstücksverkauf entweder nur vom Verkäufer, nur vom Käufer oder anteilig von beiden bezahlt. Feste Vorgaben zur Maklerprovisions-Höhe gibt es nicht. Stattdessen orientiert sich die Maklerprovision am Durchschnitt. Sie können auch die Maklerprovision verhandeln.
  • Wann die Courtage fällig ist, bestimmt der geschlossene Vertrag. Meist haben Sie nach dem Verkauf des Grundstückes, Hauses oder der Wohnung 7 bis 14 Tage bis zur Fälligkeit Zeit. Beachten Sie, wenn Sie die Maklerprovision berechnen, dass die Mehrwertsteuer hinzukommt. Zudem können Sie die Maklerprovision in Deutschland auch frei verhandeln.

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