Der Immobilienverkauf

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Lesen Sie hier:

Realistische Werteinschätzung

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Den Wert der Immobilie marktgerecht einschätzen lassen.

Marktstratgien beim Immobilienverkauf

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Was kann der Verkäufer beim Immobilienverkauf privat beitragen?

Alternativer Ablauf im Immobilienverkauf

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Das Bieterverfahren oder der Immobilienverkauf auf Rentenbasis.


Gewährleistungsrecht bei Mängeln

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Ausschluss der Gewährleistung als Verkäuferschutz.

Zusammenfassung, auf einen Blick

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Zusammenfassend alle wichtigen Informationen auf einen Blick.


Immobilienverkauf 2016

Die Entscheidung ist gefallen: Sie wollen oder müssen Ihre Immobilie verkaufen. Kostenlos ist dies keineswegs, doch dieser Ratgeber zum Immobilienverkauf 2016 soll Ihnen dabei helfen, Kosten zu minimieren und Ihren Verkaufserlös zu maximieren. Wollen Sie den Immobilienverkauf privat organisieren, stellen sich sehr schnell viele rechtliche, organisatorische und finanzielle Fragen: Wie gestaltet sich der Ablauf im Immobilienverkauf? Ist ein Immobilienverkauf ohne Makler zu bewältigen? Gibt es zum Immobilienverkauf eine Checkliste, an der ich mich orientieren kann? Was muss ich insgesamt beim Immobilienverkauf beachten? Sie möchten natürlich möglichst schnell und mit möglichst hohem Gewinn Ihre Immobilie verkaufen. Ratgeber gibt es hierzu zahlreich, alle wichtigen Informationen werden im Folgenden dargestellt und für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in einer Checkliste zusammengefasst.

Den Wert der Immobilie einschätzen lassen

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, kostenlos ist dies jedoch allerdings nicht, da auf den Verkäufer im Vorfeld einige Belastungen zukommen. Vor dem Immobilienverkauf beachten sollte man eine realistische Werteinschätzung. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine kostenlose Immobilienbewertung kann einen ersten Anhaltspunkt bieten und eventuell dabei helfen, sich für oder gegen einen baldigen Verkauf der Immobilie zu entscheiden. Ist diese Entscheidung bereits gefallen, ist ein professionelles Wertgutachten vermutlich die bessere Alternative. Dieses kostet den Verkäufer zwar im ersten Moment bares Geld und kann bis zu vier Wochen in Anspruch nehmen, ist im weiteren Verlauf jedoch für alle Beteiligten eine große Hilfe und bietet Sicherheit. Um die Dauer der Begutachtung möglichst kurz zu gestalten, sollten alle notwendigen Unterlagen vorab sortiert und gegebenenfalls beim zuständigen Bauamt (Pläne, Genehmigungen) angefordert werden. Die Kosten eines solchen Gutachtens können je nach Umfang, Komplexität und Wert der Immobilie stark schwanken. Bei einem Verkehrswert bis zu 400.000 Euro ist beispielsweise mit einem Betrag zwischen 800 und 2.000 Euro zu rechnen. Ein professionelles Gutachten bietet für Verkäufer und Käufer folgende Vorteile: Der Verkäufer erhält eine objektive Einschätzung zum Marktwert seiner Immobilie, sodass er finanziell besser planen kann und sich der Verkauf nicht durch einen zu hoch angesetzten Preis in die Länge zieht. Insbesondere bei einer persönlichen Verbindung zur Immobilie (Eigenheim, Elternhaus) kann es Verkäufern schwerfallen, die Immobilie realistisch und unabhängig von persönlichen Wertschätzungen einzuschätzen. Auch ein Vermögensschaden durch zu geringe Preisvorstellungen kann so ausgeschlossen werden. Der Verkaufsprozess wird zusätzlich beschleunigt, da der Käufer der Immobilie das Gutachten für die Verhandlungen mit seiner Bank bezüglich der Kauffinanzierung nutzen kann. Insbesondere ein Vollgutachten (im Gegensatz zum Kurzgutachten) ist gerichtstauglich und wird von Banken sowie Behörden anerkannt. Da ein solches Vollgutachten alle vorliegenden Mängel auflistet, bietet es für beide Parteien Sicherheit und Klarheit, sodass ein späterer Rechtsstreit wegen unbekannter oder verschwiegener Mängel vermieden werden kann.

Marktstrategien: Was kann der Verkäufer beim Immobilienverkauf privat beitragen?

Bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Familie hat der Verkäufer den Vorteil, seine Immobilie gar nicht erst bewerben zu müssen. Ohne Interessenten im näheren Bekanntenkreis sieht dies natürlich anders aus. Zunächst muss sich der Verkäufer entscheiden, ob er einen Makler einschalten möchte. Der erste Impuls lautet oft: Ich kann auch allein meine Immobilie verkaufen. Ratgeber können gerade bei unerfahrenen Verkäufern jedoch nie schaden, sodass ein Makler erhebliche Vorteile mit sich bringt. Andererseits bedeutet er auch zusätzliche Kosten, sodass eine Entscheidung wohl überlegt sein will. Im Hinblick auf die Bewerbung des zu verkaufenden Objekts kann direkt an der betreffenden Immobilie ein Schild mit der Verkaufsabsicht sowie Kontaktdaten des Verkäufers oder Maklers angebracht werden. Je nach regionalen Gegebenheiten kann in Tages- oder Wochenzeitungen annonciert werden. Im Internet gibt es ebenfalls zahlreiche Plattformen, auf denen teilweise kostenlos inseriert werden kann. Insbesondere jüngere Kaufinteressenten werden auf diesem Weg nach Immobilien suchen. Der Zeitpunkt eines Verkaufs ist zwar nicht entscheidend, kann aber durchaus eine Rolle spielen. Die Sommerferien sind beispielsweise eher ungeeignet für einen Verkaufsstart, da viele Familien in Urlaub fahren. Die warmen Monate können sich positiv auf die Präsentation auswirken, da Garten, Terrasse und Balkon mit blühenden Pflanzen sicher einladender wirken als im Winter. Ein nicht ganz unwichtiger Faktor sind die direkten Nachbarn der zu verkaufenden Immobilie. Diese sollten frühzeitig über einen anstehenden Verkauf informiert werden. Eventuell kennen sie sogar jemanden im Freundes- oder Bekanntenkreis, der gerade nach einem Haus sucht. Ein Immobilienverkauf innerhalb der Familie läuft meist schnell und problemlos ab und wäre ein großer Vorteil. Andernfalls werden potenzielle Käufer sich bestimmt vor einer Entscheidung in der Nachbarschaft umhören. Spätestens bei der ersten Besichtigung sollte sich die Immobilie in möglichst augenfälligem Zustand präsentieren. Die Innenräume sollten aufgeräumt und im besten Fall wohnlich wirken, der Garten gepflegt sein. Beim Immobilienverkauf ohne Makler muss sich der Verkäufer selbst um die Bewerbung seines Objektes kümmern. Inhaltlich können sich engagierte Verkäufer auf künftige Verkaufsgespräche vorbereiten. Sie können beispielsweise vorab in Erfahrung bringen, welche An- und Umbaumöglichkeiten rechtlich bestehen: Kann ein weiteres Stockwerk ergänzt oder ein Wintergarten angebaut werden? Kann das gesamte Gebäude abgerissen und durch ein neues ersetzt werden? Bis zu welchen räumlichen Grenzen ist das Grundstück bebaubar? Diese Informationen sowie alle wichtigen Unterlagen und Eckdaten sollten in einer Mappe zusammengestellt werden, die bei Besichtigungen ausgelegt oder präsentiert werden kann. Dies übernimmt entweder der Verkäufer selbst oder ein beauftragter Makler.

Alternativer Ablauf im Immobilienverkauf

Immobilienverkauf im Bieterverfahren

Neben dem traditionellen Verkaufsverfahren, bei dem sich der Verkäufer individuell für einen Interessenten entscheidet, kann beim Immobilienverkauf das Bieterverfahren in manchen Fällen eine interessante Alternative darstellen. Hierbei bieten Interessenten innerhalb einer festgelegten Frist auf die angebotene Immobilie und konkurrieren dabei mit anderen Interessenten. Anders als bei einer Auktion oder Versteigerung ist der Verkäufer jedoch nicht gezwungen, das höchste Angebot tatsächlich anzunehmen. Als Faustregel gilt: Das Bieterverfahren eignet sich insbesondere bei Immobilien, die auf traditionellem Weg eher schlecht verkäuflich sind oder im Gegenteil aufgrund besonderer Vorzüge besonders viele Interessenten anlocken.

Immobilienverkauf auf Rentenbasis

Insbesondere für Immobilienbesitzer im Rentenalter kann der Immobilienverkauf auf Rentenbasis ein interessantes Verkaufsmodell darstellen. Hierbei zahlt der Käufer über einen gewissen Zeitraum (die möglichen Modalitäten sind vielzählig und individuell gestaltbar) eine Art Rente, während der Verkäufer meist auf Lebenszeit ein Wohn- oder Nießbrauchrecht für die Immobilie genießt. Das Nutzrecht sieht ausschließlich eine persönliche Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils durch eine oder mehrere Personen vor. Nach Nießbrauchrecht dürften die betreffenden Personen die Räumlichkeiten auch an Dritte vermieten. Die Vorteile für den Verkäufer liegen auf der Hand: Die Zahlungen durch den Käufer ermöglichen gegebenenfalls anfallende Renovierungen an der Immobilie oder Annehmlichkeiten, die mit der normal bezogenen Rente nicht möglich wären. Möglicherweise vorliegende Erbschaftsstreitigkeiten können ebenfalls vermieden werden. Der Käufer hingegen muss zwar unter Umständen eine ganze Weile auf die Nutzung seiner Immobilie warten, hat aber gleichzeitig durch die gestaffelte Abzahlung weniger Schwierigkeiten bei der Finanzierung und macht je nach Vertragsbedingungen unter Umständen ein Schnäppchen.

Gewährleistungsrechte bei Mängeln

Der Ausschluss einer Gewährleistung aus dem Kaufvertrag schützt vor der Übernahme von Sanierungskosten, falls Mängel erst nach dem Kauf auffallen. Auch eine Garantie sollte nicht ausgestellt werden. Ein solcher Ausschluss hat jedoch einige gesetzliche Grenzen. So kann laut § 276 Abs. 3 BGB beispielsweise niemals die Haftung für Vorsatz ausgeschlossen werden. Im Klartext bedeutet dies, dass dem Verkäufer bekannte Mängel dem Käufer gegenüber keinesfalls vorsätzlich verschwiegen werden dürfen. Auch vertragliche Ausschlüsse bezüglich Fahrlässigkeit sind nur sehr eingeschränkt möglich: Durch grobe Fahrlässigkeit bedingte Ansprüche können nie ausgeschlossen werden, solche durch einfache Fahrlässigkeit lediglich, wenn es nicht um Leben, Körper und Gesundheit geht (§ 309 Nr. 7a BGB). Wurde die Gewährleistung nicht vertraglich ausgeschlossen, können Hauskäufer in der Regel bis zu drei Jahre nach dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie Sach- und Rechtsmängel reklamieren. Diese Frist kann im Kaufvertrag verkürzt werden. Bekannte Mängel sollten zum Schutz des Verkäufers in der notariellen Kaufvertragsurkunde festgehalten werden. Ansonsten kann der Verkäufer später nur schwer nachweisen, dass er vorab korrekt über alle Mängel informiert hat und der Käufer kann gegebenenfalls Gewährleistungsrechte zur Beseitigung der Mängel einfordern. Liegt durch das bewusste Verschweigen von Mängeln eine arglistige Täuschung vor, so spielt der vertragliche Ausschluss von Gewährleistungsrechten keine Rolle. Der Käufer kann in diesem Fall alle üblichen Rechte gegen den Verkäufer in Anspruch nehmen. Es ist ihm auch möglich, den Kaufvertrag anzufechten und den Kaufpreis zurückzuverlangen. Arglist kann dem Verkäufer jedoch nur vorgeworfen werden, wenn es sich um offenbarungspflichtige Mängel handelt. Hierunter fallen beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, eine mangelhafte Außenabdichtung, Hausschwamm, Asbestbefall sowie Mängel an Dach und Heizungsanlage.

Alle wichtigen Infos auf einen Blick:

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  • Alle notwendigen Unterlagen zur Immobile in einer Mappe zusammenstellen
  • Wertgutachten so früh wie möglich beauftragen
  • Keinesfalls Mängel verschweigen
  • Immobilie möglichst gepflegt präsentieren
  • Ausschluss der Gewährleistung als Verkäuferschutz
  • Alternative Verkaufsmodelle beim Immobilienverkauf beachten (Bieterverfahren, Immobilienverrentung)

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